В предходната статия разгледахме най-важната предпоставка и условие за да си направим къща, а именно наличието на парцел и подсигурено финансиране.
Сега ще се спрем на другите важни стъпки, които също не са за подценяване:
Стъпка 2. Предварителен проект: скица, бюджет и разрешение за строеж
Необходимо е да си намерите архитектурно студио, на което да се доверите. По принципа архитектът проектира къщата в диалог с клиента си, в съответствие с неговите желания и бюджет, като се вземат предвид условията на парцела (форма, ориентация, климат …) и местните градоустройствени правила, за да се изработят подробни планове, които ще формират сърцевината на досието за кандидатстване за разрешение за строеж еднофамилна къща.
По време на първата фаза на проектиране архитектът изготвя предварителен идеен проект, който групира следните части:
– План на обекта – ситуация: ориентация на къщата в парцела
– Отстояния от имотните граници.
– Разпределение – план на отделните стаи и части от къщата. Фасади на еднофамилната къща.
– Обяснителна бележка за проекта
– Предварителен бюджет – първа оценка на общите разходи за еднофамилната къща
След предаването на предварителния проект, архитектът работи в постоянен диалог с бъдещия собственик на еднофамилната къща, за да интегрира неговите желания и модификации и да предложи скица, чрез която да постигне съгласие по подробните планове, които представляват подробния работен проект. Въпреки че точните детайли на еднофамилната къща могат да варират в различните региони на страната, окончателения проект, който определя позиционирането на къщата в нейната среда, структурата на вътрешните пространства, нейния външен вид и достъп, обикновено съдържа следните документи:
План ситуация на къщата в парцела
Разпределения на различните нива
Планове на фасади с детайли на врати и прозорци
Разрези
Обяснителна записка, предоставящи допълнителни подробности за:
Спецификация на строителните материали, покривни обшивки, облицовки и цветове.
Общата оценка на разходите за строителството
Окончателният проект ще бъде основата, върху която архитектът ще съставя досието за кандидатстване за разрешение за строеж, с приноса на техническите, административните и правните документи, изисквани от общинските власти. Необходимите документи за получаване на разрешение за строеж на къща могат да варират, но обикновено включват:
Идентичността като собственик на проекта, като този, който поръчва строителството инвеститор
Идентичността на собственика на парцела, ако той е различен от собственика на проекта. Нотариален акт на имота. Удостоверени е за правоспособност на архитекта
Правен статут и размер на парцела
Разрешението за изрязване на дървета и изчистване на растителността, ако е необходимо
Проекти по всички части:
Конструктивна
ВиК
ОВиК
Електро
Геодезия
Озеленяване
ПБЗ
Енергийна ефективност на еднофамилна къща
След подаване на досието за кандидатстване за разрешение за строеж на еднофамилна къща, архитектът съдейства на клиента за изисквани от държавните служби документи, за да получи разрешението за строеж във възможно най-кратък срок.
3. Подробен проект и избор на изпълнители
Веднага след получаване на разрешение за строеж, архитектът, конструкторът и другите специалисти изготвят работен проект на цялата къща, в случай че е внесен идеен проект в съответната община и плановете, необходими за завършването на всяка една от неговите части.
Планове, раздели и коти, необходими за правилното разбиране на целия проект и намесата на всеки специалист
Подробна количествена сметка, която описва всички операции по всички части, които трябва да бъдат извършени по всяка специалност.
Линеен календарен график – ориентировъчен план за изпълнение на различните СМР за всяка специалност
След провеждането на търг избраните от инвеститора компании, попълват количествените сметки на архитекта, конструкторът и другите специалности, като предават своите ценови предложения за изпълнение на всяка от строителните части по проекта, които попадат в тяхната специалност. Собственикът на проекта избира изпълнителите, които ще участват в строителството, със съветите на архитекта и в съответствие с бюджета на собственика и предложенията на изпълнителите.
Задълженията на архитекта или инвеститорския контрол гарантират и помагат на инвеститорът да се увери, че всяка строителна компания има уменията и дава необходимите гаранции за цялостната реализация на частта си. Инвеститорският контрол също проучва целесъобразността на предложените оферти във връзка със заявените услуги, за да гарантира избора на най-разумни строителни фирми, които могат да построят еднофамилна къща в интерес на собственика на проекта.
В зависимост от вида на избраните строителни фирми се подписват различни договори, които определят:
Естеството и степента на завършеност на всяка част от проекта за къща
Описателна спецификация и подробни планове за изпълнение по специалности
Застраховка за професионална отговорност на изпълнителите
Цените с включен ДДС и индекс на възможни ценови ревизии
График за изпълнение на работите за всяка специалност
Точен график на плащанията според напредъка на всяка дейност на обекта
Очакваните начални и финални дати за всяка дейност и неустойки за закъснения
Времето, необходимо за отстраняване на потенциални дефекти след приемане на къщата, гаранционно и извън гаранционно обслуване
Задържане на сума като гаранция от 5%, изплатена една година след приключване на работите, за да се гарантира отстраняване на дефекти, неоткрити при приемането на работите по договора.
Застраховката на имуществото, която да гарантира на собственика евентуални щети при дефектна изработка, течове или аварии
Събаряне на съществуващата къща
Парцелът, върху който е построена представената къща, преди това е бил зает от малка градска къща. Предварително трябваше да бъде разрушена, за да се освободи място за построяването на нова, по-просторна и модерна къща.
Стара еднофамилна къща
Събаряне на старата къща
Основи
Монтаж след изкопа на стоманена армировка и изливане на бетон, които съставляват фундаментите на къщата. Дълбочината на основите зависи от качеството и стабилността на почвата; колкото по-нестабилна е почвата, толкова по-дълбоки основи трябва да бъдат изградени.
Изба в мазето е съществувала преди това в старата къща, тя е запазена преди изливане на бетонната плоча т.нар подложен бетон, върху който ще стъпи новата конструкция.
Изкоп за мазе или сутерен на еднофамилна къща
Зидария
Изливане на стоманобетонна плоча на приземния етаж или с полагане на изолация или подово отопление, ако е необходимо. Реализация на външни стени и евентуално някои вътрешни стени обикновено с керамични блокове, слепени с хоросан и оставяне на пространство за врати и прозорци.
Завършване на нулев цикъл или направа на запечатка на еднофамилна къща
Конструкцията на стените, които формират структурата на къщата, разчита на стоманобетонни колони, шайби и греди. Тази еднофамилна къща се характеризира с не големи еркери и френски прозорци, създаващи огромни отвори към градината и таванско помещение с възможна жилищна площ.
Конструкция на еднофамилна къща
Зидария на еднофамилна къща
Свързване на канализационните тръби от фундамента на къщата с уличната канализация
Армиране на плоча на еднофамилна къща и подготовка на кофража за наливане на бетона.
Завършени зидарски работи по еднофамилната къща
Дърводелски работи
Направа на покрив на еднофамилна къща
Полагане на рамката, която ще поддържа покрива.
Покривната рамка е проектирана така, че да позволява на гредите да се появяват в горната част на къщата и да изглеждат „органични“.
Довършителни работи
Довършителните работи включват изпълнението на различните елементи на интериора, облицовки и настилки за създаване на естетика и комфорт в ежедневието на обитателите.
Покрив
Полагане на керемиди, шисти или други покривни материали, за защита от атмосферни влияния, както и улуци и спускане на вода. Къщата е затворена, когато покритието и хидроизолацията са готови и дограмата е монтирана.
Представената къща има за цел да създаде модерен облик, който да разкрие естествената красота на дървото.
Монтаж на дограма на еднофамилна къща
Дограма
Вътрешна и външна изолация, измазване и монтаж на металните профили на леките преградни стени. Монтаж на топло или звукоизолация на стени и тавани, евентуално покрити с гипсови плоскости, за да се осигури основа за боядисване и възможност за работа по таваните. Тази част в крайна сметка се синхронизира с покривните работи. Къщата е херметична, след като вратите и прозорците са монтирани.
Монтаж на плъзгащи врати към двора на еднофамилната къща
Еднофамилната къща е затворена от всички фасади
Вътрешно обзавеждане
Монтаж на вътешни преградни стени за оформяне на стаите и полагане на изолационни материали.
Интериорният дизайн и обзавеждането на тази къща имат за цел да създадат топло пространство вътре, което разумно използва обемите и светлината.
Монтаж на гипсокартон и изграждане на вътрешни преградни стени и обшивки на къщата
Електрическа инсталация, водопровод и канализация на еднофамилна къща
Инсталиране на електрически и телекомуникационни мрежи, монтаж на тръби за топла, студена вода и канализация.
Електро инсталация и водопровод на еднофамилна къща
Отводняване на баня в къщата
Подови настилки, боядисване, декорация и външни покрития на еднофамилна къща
Довършване на интериора и екстериора на къщата и монтаж на последното оборудване. Изборът на външна облицовка (мазилка, камък, дърво и т.н.) понякога се ограничава от градоустройствените правила, които варират в зависимост от националната, регионалната или местната архитектура.
Монтаж на плаващ под
Завършване на сутерена на къщата
Монтаж на стъпала
Покрития и фитинги
Монтаж на щори, боядисване и външни покрития, реализация на градина и тераси.
Монтаж на скеле за направа на фасада на еднофамилната къща
Изпълнение на мазилка на къщата
Завършено строителство на къщата
Готовата къща предлага естествен и много съвременен външен вид като освежава градската среда.
Завършена фасада на еднофамилна къща
Изглед на еднофамилна къща
5. Приемане на работите от възложителя
При завършване на работите се съставя приемо-предавателен протокол за приемането на къщата от собственика със съдействието на инвеститорския контрол. Датата на този протокол е законната дата на началото на периода на различните гаранции в строителството.
В случай, че се забележат или появят дефекти, фирмите са длъжни да ги поправят в сроковете, определени в договорите им в сътрудничество с инвеститорския контрол. Освен това изпълнителите, които нямат пълно завършване на своите работи, биха могли да бъдат санкционирани чрез възлагане на техните СМР на трети страни.
От всеки протокол за плащане ръководителя на проекта, прави отчисления като гаранция за качествено и срочно изпълнение в размер на 5%, която може да се използва и като неустойка за незавършена работа по договора. Задържаните 5% се изплащат в края на строителството, освен ако няма възражения за неизправности към фирмите от страна на възложителя.
В страната ни съгласно българското законодателство началната дата на всички гаранции за изпълнени строително монтажни работи при строителство на еднофамилна къща се счита датата на въвеждане на сградата в експлоатация.